1. Eine neuere Entscheidung des LG Krefeld bestätigt, was jeder Student der Rechtswissenschaften im 1. Semester lernt, aber Vermieteranwälte gern vergessen:
Wenn ein Mieter aufgrund falscher Angaben im Mietvertrag zuviel Miete zahlt, kann er die überzahlte Miete zurückverlangen – warum sollte auch im Mietrecht etwas anderes gelten als sonst im Vertragsrecht: Wer für zwei Pfund Äpfel bezahlt hat, aber nur 1 Pfund erhält, kann die Differenz selbstverständlich zurückverlangen.
Dass deswegen Gerichte bemüht werden, und zwar über zwei Instanzen, ist schon seltsam genug. Etwas komplizierter scheint sich für den Laien die Frage darzustellen, für wie lange Zeit in der Vergangenheit zuviel gezahlte Miete verlangt werden kann. Doch auch hierfür gibt es eine eindeutige Regelung im Gesetz: Grundsätzlich verjähren Ansprüche nach 3 Jahren, und zwar beginnend mit dem Jahr, in dem der Anspruch entstanden ist. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Anspruchsteller, hier der Mieter, gar nicht wußte, dass er einen Anspruch hatte; in diesem Fall beginnt die Verjährung erst mit der Kenntnis.
Im Ergebnis hat das Landgericht also dem Mieter ziemlich viel Geld zugesprochen: Es kann sich also lohnen, die tatsächliche Mietfläche nachzumessen! (LG Krefeld Az. 2 S 23/12).
2. Ebenso lohnt es sich, die Nebenkostenklausel des Mietvertrages einmal nachzulesen und gegebenenfalls durch einen Anwalt überprüfen zu lassen. Wir sind in der letzten Zeit immer wieder auf unwirksame Nebenkostenklauseln gestoßen!
Hierzu bedarf es einiger Vorbemerkungen, die für den Laien nicht ganz selbstverständlich sind, aber auch Juristen etwas in Erinnerung rufen, was durch die alltägliche Mietrechtspraxis in Vergessenheit geraten ist. Nach der ursprünglichen Konzeption des Mietvertrages, wie sie etwa dem Bürgerlichen Gesetzbuch zugrunde liegt, hat der Vermieter den Wohnraum zur Verfügung zu stellen, der Mieter zahlt hierfür Miete – und das ist es auch. Die zusätzlichen Kosten, die heutzutage eine zweite Miete ausmachen und die der Vermieter wie selbstverständlich auf die Miete aufschlägt, waren im Mietvertragskonzept des BGB nicht vorgesehen.
Aber auch nicht ausgeschlossen, weshalb der Vermieter als Inhaber des knappen Gutes „Wohnraum“ in der Lage ist, vieles von dem, was er an Kosten hat, auf die Miete aufzuschlagen; Grenze ist nur die Betriebskostenverordnung.
Der Bundesgerichtshof hatte immer wieder Klauseln zu Nebenkosten zu überprüfen und hat diese wiederholt für unwirksam erklärt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten (BGH; Urteil v. 02.05.2012 – XII ZR 88/10), wenn ein Mietvertrag keine Regelungen zu Nebenkosten enthält oder die Regelung unwirksam ist. Als Beispiel einer unwirksamen Regelung kann angesehen werden, wenn überhaupt keine Bezeichnung der Kosten, die als Betriebskosten bezahlt werden sollen, im Mietvertrag enthalten ist.
Natürlich stellt sich sofort die Frage der Rückzahlung: Hier scheint die Rechtsprechung des BGH den Entscheidungen über zuviel gezahlte Miete zu widersprechen. Denn war dort die Grenze die Verjährung, die erst mit Kenntnis des Mieters einsetzte, soll nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2000 die vorbehaltlose Zahlung der Nebenkosten und die widerspruchslose Hinnahme von Abrechnungen über einen längeren Zeitraum (damals: 6 Jahre) dazu führen, dass der Mieter nicht mehr die Rückzahlung verlangen kann ( BGH 29.5.2000 XII ZR 35/00).
Hieraus würde folgen, dass die Rückforderung von Nebenkosten beschränkt ist; die Einzelheiten einer Beschränkung – Zeit? Zusätzliche Umstände? – sind unklar. Im Ergebnis bedeutet dies: Nebenkostenzahlungen sollten unter Vorbehalt erfolgen! In jedem Fall kann sich eine Überprüfung Ihres Mietvertrages lohnen.
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